Impuestos y gastos al comprar una vivienda de obra nueva en Marbella en 2026

Comprar una vivienda de obra nueva en Marbella implica algo más que pagar el precio anunciado de la propiedad. El comprador también debe tener en cuenta los impuestos y otros gastos asociados a la operación.

En una primera entrega estándar de una vivienda nueva realizada por un promotor en Andalucía, los dos principales impuestos asociados a la compra son, con carácter general, el 10% de IVA y el 1,2% de Actos Jurídicos Documentados (AJD). A estos pueden añadirse gastos jurídicos, registrales, notariales cuando correspondan, gastos relacionados con la financiación y otros servicios profesionales dependiendo de la operación.

Respuesta rápida: Como punto de partida, quien compre una vivienda nueva estándar en Marbella directamente al promotor debe tener en cuenta, con carácter general, un 10% de IVA más un 1,2% de AJD, además de los gastos jurídicos, registrales, notariales, de financiación y otros costes específicos de la operación.

En esta guía explicamos los principales impuestos y gastos que conviene considerar al comprar una vivienda de obra nueva en Marbella en 2026.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva en Marbella?

La tributación de una compraventa inmobiliaria depende, entre otros factores, de si la operación constituye la primera entrega de una vivienda nueva o una transmisión posterior.

En el supuesto estándar de una vivienda nueva adquirida directamente al promotor como primera entrega, la compraventa está generalmente sujeta a IVA en lugar del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP/TPO).

Además, la escritura pública que documenta una adquisición de vivienda nueva sujeta a IVA está generalmente sujeta a AJD en Andalucía.

Para el supuesto estándar analizado en esta guía:

Esta tabla ofrece una orientación general y no constituye un cálculo fiscal individualizado.

¿Cuánto IVA se paga por una vivienda de obra nueva en Marbella?

Para la primera entrega de una vivienda nueva adquirida al promotor, el tipo general de IVA aplicable a la vivienda es actualmente del 10%.

Por ejemplo, para un precio de compra sujeto a tributación de 500.000 €:

500.000 € × 10% = 50.000 € de IVA

Para un precio de 1.000.000 €:

1.000.000 € × 10% = 100.000 € de IVA

El IVA correspondiente a la compraventa es abonado por el comprador al vendedor, quien posteriormente lo declara ante la Administración tributaria.

¿Qué ocurre con las plazas de garaje y los trasteros?

La Agencia Tributaria contempla la aplicación del tipo del 10% a la transmisión de viviendas junto con hasta dos plazas de garaje por vivienda y determinados anexos situados en el mismo edificio cuando se transmiten conjuntamente y se cumplen las condiciones aplicables.

No obstante, conviene comprobar el tratamiento fiscal de cada operación, especialmente cuando existen unidades adicionales o adquisiciones estructuradas de forma independiente.

¿Qué es el AJD y cuánto se paga en Andalucía?

AJD significa Actos Jurídicos Documentados.

Cuando la compra de una vivienda nueva está sujeta a IVA y se formaliza mediante escritura pública cumpliéndose los requisitos correspondientes, también resulta aplicable AJD.

El tipo general de AJD en Andalucía es actualmente del 1,2%.

Por ejemplo:

500.000 € × 1,2% = 6.000 € de AJD

Para una vivienda de 1.000.000 €:

1.000.000 € × 1,2% = 12.000 € de AJD

Existen tipos reducidos de AJD para determinados supuestos que cumplen requisitos específicos, entre ellos algunos relacionados con la adquisición de vivienda habitual. Su aplicación depende de las circunstancias de la operación y del comprador.

Por ello, en esta guía utilizamos el 1,2% como tipo general de referencia, sin asumir que un comprador concreto pueda acogerse a un tipo reducido.

¿Se paga ITP al comprar una vivienda de obra nueva?

En el supuesto estándar que analizamos en esta guía, no se añade ITP a la misma primera entrega que está sujeta a IVA.

Esta distinción es importante porque es frecuente encontrar información sobre el tipo general del ITP en Andalucía y pensar erróneamente que debe sumarse al IVA de la vivienda nueva.

Una primera entrega estándar de una vivienda nueva realizada por el promotor está generalmente sujeta a IVA. Las viviendas usadas y transmisiones posteriores siguen normalmente un tratamiento fiscal diferente, dependiendo de las circunstancias de la operación.

Por tanto, para el supuesto estándar de obra nueva de esta guía, no debemos calcular:

10% IVA + 7% ITP + 1,2% AJD

Los dos principales impuestos de adquisición que estamos considerando son:

10% IVA + 1,2% AJD

Ejemplo: impuestos de una vivienda de obra nueva de 500.000 € en Marbella

Veamos un ejemplo simplificado de una vivienda nueva de 500.000 €, adquirida directamente al promotor y sujeta a los tipos generales utilizados en esta guía.

Los dos principales impuestos de adquisición de este ejemplo representan:

56.000 €

Es decir:

11,2% del precio de compra de 500.000 €.

Esta cantidad no incluye honorarios jurídicos, Registro de la Propiedad, gastos notariales aplicables, costes de financiación ni otros servicios profesionales.

Ejemplo: impuestos de una vivienda de obra nueva de 1.000.000 € en Marbella

Para una vivienda nueva con un precio de 1.000.000 €:

Los dos principales impuestos representan:

112.000 €

De nuevo, esta cantidad no representa el coste completo de la operación. Es únicamente el precio de compra más el IVA y el AJD calculados con los tipos generales utilizados en este ejemplo.

¿Qué otros gastos debes tener en cuenta?

Los impuestos suelen representar la mayor parte de los costes adicionales, pero no son los únicos.

Honorarios de abogado independiente

Los compradores internacionales suelen contar con un abogado independiente en España para realizar la revisión jurídica de la operación, comprobar contratos, coordinar la compraventa y asistir en la formalización.

Los honorarios jurídicos no son un impuesto y no existe un único porcentaje aplicable a todas las operaciones.

El comprador debería solicitar previamente una propuesta clara de honorarios.

Gastos del Registro de la Propiedad

Una vez completada la compraventa, la nueva titularidad normalmente se inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Los aranceles registrales están regulados y el importe concreto depende de la operación y del arancel aplicable.

Por ello, es preferible obtener una estimación específica de la operación en lugar de aplicar un porcentaje genérico.

Gastos notariales

La escritura pública de compraventa se autoriza ante notario.

Los aranceles notariales están regulados. La distribución y el importe final de determinados gastos notariales pueden depender de la normativa aplicable y de las circunstancias de la operación.

Por ello, es preferible obtener un cálculo específico en lugar de aplicar automáticamente un porcentaje genérico.

Gestoría y gastos administrativos

En determinadas operaciones puede utilizarse una gestoría para realizar trámites administrativos relacionados con la liquidación de impuestos, presentación de documentación o inscripción registral.

Se trata de un coste de servicio y no de un impuesto sobre la propiedad.

Su importe dependerá de los servicios necesarios y del proveedor contratado.

Inspección técnica o snagging

En una vivienda de obra nueva terminada o próxima a su finalización, el comprador puede contratar a un arquitecto, técnico u otro profesional para realizar una inspección previa a la entrega o snagging.

Esta revisión puede ayudar a identificar defectos visibles o elementos que requieran corrección antes o después de la entrega según corresponda.

Su coste depende del profesional y de las características de la vivienda.

Cuando la vivienda se aproxima a su entrega, también es importante comprobar la documentación necesaria para su finalización y ocupación. Puedes conocer mejor esta cuestión en nuestra guía sobre la LPO y la primera ocupación en Marbella.

¿Son diferentes los impuestos al comprar una vivienda sobre plano?

La compra sobre plano puede implicar la realización de pagos antes de que la construcción haya finalizado.

Por ello, el tratamiento y momento de los pagos deben analizarse de acuerdo con el contrato de compraventa y el calendario establecido para la operación concreta.

Además, cuando se realizan cantidades anticipadas, es importante conocer las garantías y protecciones aplicables.

Lo explicamos con más detalle en nuestra guía:

Comprar vivienda sobre plano en Marbella en 2026: qué comprobar antes de pagar una reserva

¿Qué gastos debes considerar si necesitas una hipoteca?

Una hipoteca introduce una serie de cuestiones adicionales relacionadas con la financiación.

Entre ellas pueden encontrarse la tasación y otros costes asociados a las circunstancias particulares del comprador y de la financiación contratada.

Es importante no confundir el tratamiento fiscal de la escritura del préstamo hipotecario con el AJD correspondiente a la propia adquisición del inmueble.

En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, la normativa vigente atribuye al prestamista la condición de sujeto pasivo del AJD correspondiente al préstamo hipotecario.

Los compradores que necesiten financiación deberían solicitar a la entidad financiera una oferta y un desglose individualizado de los costes, en lugar de aplicar un porcentaje genérico.

¿Los compradores no residentes o extracomunitarios pagan más impuestos por la compra?

Los tipos generales de IVA y AJD explicados en esta guía vienen determinados por la naturaleza de la operación y las normas fiscales aplicables, y no aumentan simplemente porque el comprador sea extranjero o extracomunitario.

Sin embargo, la residencia fiscal, la estructura utilizada para adquirir la propiedad y el uso posterior del inmueble pueden tener otras consecuencias fiscales que quedan fuera de los impuestos inmediatos de adquisición analizados en esta guía.

Por ello, cuando sea necesario, los compradores internacionales deberían obtener asesoramiento fiscal individualizado.

Para conocer las cuestiones relacionadas con NIE, residencia y compra de vivienda para compradores extracomunitarios, consulta:

Comprar una vivienda en Marbella siendo extracomunitario en 2026: todo lo que debes saber

¿Qué gastos tendrás después de comprar la vivienda?

Los gastos de adquisición deben diferenciarse de los costes recurrentes asociados a la propiedad de una vivienda.

Dependiendo del inmueble y de las circunstancias del propietario, pueden existir gastos como:

• impuestos locales sobre la propiedad;

• cuotas de comunidad;

• suministros;

• seguros;

• mantenimiento de la vivienda;

• tributación relacionada con la propiedad o los ingresos cuando corresponda; y

• administración de la propiedad u otros servicios opcionales.

Estos gastos recurrentes pueden variar considerablemente según la vivienda, su ubicación, la comunidad de propietarios, los servicios disponibles y las circunstancias individuales del propietario.

Por ello, deben presupuestarse separadamente de los gastos de adquisición analizados en esta guía.

¿Cuánto debes presupuestar además del precio de una vivienda de obra nueva?

Considerando únicamente los dos principales impuestos del supuesto estándar analizado en esta guía:

10% IVA + 1,2% AJD = 11,2%

del precio de compra sujeto a tributación.

Sin embargo, ese 11,2% no debe interpretarse como el coste total de adquisición.

El comprador debe presupuestar separadamente los honorarios jurídicos, gastos registrales, gastos notariales aplicables, financiación, administración, servicios técnicos y otros costes específicos de la operación.

Por ejemplo:

Para una compra estándar de obra nueva en Marbella, el IVA y el AJD al tipo general representan actualmente un 11,2% del precio de compra sujeto a tributación. Los gastos profesionales, registrales, de financiación y otros costes específicos de la operación deben presupuestarse por separado.

Paso a paso: cómo calcular el presupuesto para comprar obra nueva

1. Confirma el precio de compra

Comprueba exactamente qué incluye el precio acordado, incluidas plazas de aparcamiento, trasteros u otros elementos cuando corresponda.

2. Confirma el tratamiento fiscal

Tus asesores profesionales deben comprobar si la operación constituye una adquisición de vivienda nueva sujeta a IVA y cuál es el tratamiento aplicable de AJD.

3. Calcula el IVA

Para el supuesto estándar de vivienda analizado en esta guía, aplica el tipo correspondiente del 10%.

4. Calcula el AJD

Para el supuesto estándar sujeto al tipo general en Andalucía, aplica el 1,2%.

5. Solicita el presupuesto de tu abogado

Los honorarios profesionales deben calcularse separadamente de los impuestos.

6. Incluye los gastos de formalización e inscripción

Ten en cuenta los gastos notariales, registrales y administrativos que correspondan a la operación.

7. Añade los costes de financiación si necesitas hipoteca

Solicita a la entidad financiera un desglose individualizado.

8. Mantén un margen adicional

Evita destinar todo el capital disponible exclusivamente al precio de compra y a los impuestos inicialmente calculados.

Cómo ayuda Valthera Homes a los compradores de obra nueva

Valthera Homes está especializada en viviendas y promociones de obra nueva en la Costa del Sol.

Ayudamos a los compradores a comparar ubicaciones, promociones, viviendas disponibles y características de cada proyecto, y coordinamos el proceso con los promotores y los asesores profesionales independientes del comprador.

Para conocer con mayor detalle el proceso de adquisición, consulta nuestra Guía completa para comprar vivienda de obra nueva en Marbella en 2026.

También puedes consultar nuestras promociones de obra nueva en Marbella. O explorar las promociones de obra nueva disponibles en la Costa del Sol.

Contacta con Valthera Homes para explicarnos qué tipo de vivienda estás buscando y conocer las oportunidades actuales de obra nueva en Marbella y la Costa del Sol.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos impuestos se pagan por una vivienda de obra nueva en Marbella?

En una primera entrega estándar de una vivienda nueva realizada por el promotor, el tipo general de IVA aplicable a la vivienda es actualmente del 10%.

En Andalucía, el tipo general de AJD es actualmente del 1,2%.

Las circunstancias individuales y la posible aplicación de tipos reducidos deben comprobarse separadamente.

¿Se pagan IVA y AJD al comprar una vivienda de obra nueva?

En la operación estándar de obra nueva analizada en esta guía, la compraventa está generalmente sujeta a IVA y la escritura pública también está sujeta a AJD cuando se cumplen los requisitos correspondientes.

¿Se paga ITP por una vivienda de obra nueva en Marbella?

Una primera entrega estándar de una vivienda nueva realizada por el promotor está generalmente sujeta a IVA en lugar de ITP/TPO.

Las viviendas usadas y transmisiones posteriores siguen normalmente un tratamiento fiscal diferente.

¿Cuánto se paga de impuestos por una vivienda nueva de 500.000 €?

Utilizando los tipos generales analizados en esta guía:

IVA (10%): 50.000 €
AJD (1,2%): 6.000 €

Total de estos dos impuestos:

56.000 €

Los gastos profesionales y otros costes de la operación serían adicionales.

¿Cuánto se paga de impuestos por una vivienda nueva de 1.000.000 €?

Utilizando los tipos generales analizados:

IVA (10%): 100.000 €
AJD (1,2%): 12.000 €

Total:

112.000 €

Los demás gastos de la operación serían adicionales.

¿Los extranjeros pagan más impuestos al comprar una vivienda en Marbella?

Los tipos generales de IVA y AJD descritos en esta guía no aumentan simplemente porque el comprador sea extranjero.

Sin embargo, las circunstancias individuales, estructura de propiedad, residencia fiscal y posterior utilización del inmueble pueden tener otras consecuencias fiscales.

¿Los honorarios del abogado están incluidos en el precio de la vivienda?

No necesariamente.

El comprador debe comprobar qué servicios profesionales están incluidos y solicitar un presupuesto claro a su abogado independiente.

¿Los gastos de notaría y Registro son fijos?

Están sujetos a aranceles y normas reguladas, pero el importe final puede depender de las características de la operación.

Es preferible obtener un cálculo específico en lugar de aplicar un porcentaje arbitrario.

¿Debo calcular un 11,2% como gastos totales de compra?

No.

El 11,2% corresponde al 10% de IVA más el 1,2% de AJD al tipo general en el supuesto estándar analizado en esta guía.

Los honorarios jurídicos, gastos registrales, notariales aplicables, financiación y otros costes específicos de la operación pueden ser adicionales.

Información importante

Esta guía proporciona información general sobre los impuestos y gastos asociados a la compra de una vivienda de obra nueva en Marbella en 2026.

No constituye asesoramiento fiscal, jurídico, financiero ni de inversión.

El tratamiento fiscal y los gastos de una operación pueden variar según la vivienda, la estructura de la compraventa y las circunstancias del comprador. Antes de comprar, se recomienda obtener asesoramiento profesional independiente.