Comprar una vivienda en Marbella siendo extracomunitario en 2026: todo lo que debes saber

Comprar una vivienda en Marbella sigue siendo posible para los ciudadanos de países no pertenecientes a la Unión Europea en 2026. Sin embargo, hay un aspecto importante que ha cambiado en los últimos años: comprar un inmueble en España ya no debe confundirse con obtener la residencia a través del antiguo régimen de residencia para inversores, conocido habitualmente como Golden Visa.

Para los compradores internacionales que estén considerando adquirir una vivienda, segunda residencia o propiedad de obra nueva en Marbella, es especialmente importante entender la diferencia entre ser propietario de un inmueble, disponer de un NIE y tener autorización para residir en España.

Esta guía explica qué cambió tras la finalización del régimen de residencia para inversores, qué aspectos no han cambiado para los compradores extracomunitarios y cuáles son las principales cuestiones prácticas, legales y financieras que conviene revisar antes de comprar una vivienda en Marbella.

Respuesta rápida: Sí. Los ciudadanos extracomunitarios pueden comprar una vivienda en Marbella en 2026. Sin embargo, comprar un inmueble y obtener el derecho a residir en España son cuestiones diferentes. Las disposiciones del antiguo régimen de residencia para inversores dejaron de aplicarse a nuevas solicitudes desde el 3 de abril de 2025. Por ello, la compra de la propiedad y cualquier necesidad de visado o residencia deben plantearse como procesos separados.

¿Pueden los ciudadanos extracomunitarios comprar una vivienda en Marbella en 2026?

Sí. La finalización del antiguo régimen de residencia para inversores no convirtió el mercado inmobiliario de Marbella en un mercado reservado a ciudadanos de la Unión Europea.

Un comprador procedente del Reino Unido, Estados Unidos, Oriente Medio, Asia u otro país no perteneciente a la UE puede adquirir una propiedad en España, sujeto a los requisitos legales, de identificación, financieros y de cumplimiento normativo aplicables a cada operación.

La distinción fundamental está entre ser propietario de un inmueble en España y tener autorización para residir en España.

Comprar una vivienda es una operación inmobiliaria. La residencia y la situación migratoria se regulan mediante procedimientos diferentes.

Por ello, un comprador extracomunitario que esté pensando tanto en adquirir una propiedad como en trasladarse a Marbella debería analizar ambos procesos de forma independiente desde el principio.

Para quienes estén especialmente interesados en viviendas de nueva construcción, nuestra guía para comprar vivienda de obra nueva en Marbella explica con mayor detalle el proceso de compra, las principales tipologías y otros aspectos que conviene revisar.

¿Qué cambió con el fin de la Golden Visa en España?

España disponía anteriormente de un régimen de residencia para inversores regulado por la Ley 14/2013, que incluía determinados supuestos de inversión inmobiliaria.

Este marco cambió en 2025. Las disposiciones relativas a visados y autorizaciones de residencia para inversores recogidas en los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013 quedaron sin contenido con efectos desde el 3 de abril de 2025.

Para una persona que compre una vivienda en Marbella en 2026, la consecuencia práctica es clara:

La compra de una propiedad no debe presentarse como una vía de acceso al antiguo régimen de residencia para inversores o Golden Visa.

Esto no significa que los ciudadanos extracomunitarios no puedan comprar propiedades en Marbella. Significa que la adquisición del inmueble y cualquier estrategia relacionada con residencia o inmigración deben analizarse por separado.

Quienes tengan intención de residir en España deberían obtener información migratoria actualizada y adecuada a sus circunstancias personales, en lugar de asumir que la compra de una vivienda proporciona derechos de residencia.

¿Qué no ha cambiado para los compradores extracomunitarios?

La finalización de la Golden Visa modificó una vía de residencia, pero no eliminó la posibilidad de que compradores internacionales adquieran inmuebles en Marbella.

Los ciudadanos extracomunitarios pueden seguir:

• buscando y comprando propiedades en Marbella;

• adquiriendo una residencia habitual, segunda vivienda u otro inmueble;

• comprando promociones terminadas o viviendas de obra nueva sobre plano;

• adquiriendo una propiedad aunque residan fuera de España;

• designando profesionales independientes que les asesoren;

• solicitando financiación, siempre que sea aprobada por la entidad financiera;

• vendiendo posteriormente la propiedad, conforme a la normativa legal y fiscal aplicable en ese momento.

Lo que ha desaparecido es la relación que existía entre determinadas inversiones que cumplían los requisitos establecidos y el antiguo régimen de residencia para inversores.

Esta diferencia es importante porque expresiones como “comprar una vivienda en España”, “obtener un NIE” y “convertirse en residente en España” se utilizan en ocasiones como si fueran partes de un mismo procedimiento.

No lo son.

¿Comprar una vivienda en Marbella concede la residencia en España?

No. La propiedad inmobiliaria y la situación migratoria deben tratarse por separado.

Comprar un apartamento, ático o villa en Marbella no significa por sí mismo que el propietario tenga derecho a residir indefinidamente en España.

Del mismo modo, disponer de un NIE no debe confundirse con disponer de una autorización de residencia.

Un comprador extracomunitario que quiera permanecer durante periodos prolongados en España o establecer aquí su residencia deberá comprobar qué tipo de visado o autorización resulta adecuado para sus circunstancias.

La vía correspondiente puede depender de factores ajenos al valor de la propiedad, como la situación personal del solicitante, el motivo de la residencia y la normativa migratoria aplicable.

Valthera Homes ayuda a los compradores durante la búsqueda y el proceso de adquisición de la propiedad. Las cuestiones de inmigración y residencia deben ser revisadas por profesionales debidamente cualificados o consultadas ante las autoridades españolas correspondientes.

¿Es necesario tener NIE para comprar una vivienda en Marbella?

El NIE —Número de Identidad de Extranjero— es el número personal de identificación asignado a extranjeros que mantienen relaciones de carácter económico, profesional o social con España.

Es un identificador importante en numerosos procedimientos administrativos y económicos españoles y forma parte de la preparación habitual de un comprador extranjero que adquiere una propiedad en España.

Dependiendo de las circunstancias, el NIE puede solicitarse en España o a través de la oficina consular española correspondiente en el extranjero. Determinados trámites también pueden realizarse mediante un representante debidamente autorizado cuando el procedimiento aplicable lo permita.

Sin embargo, existe una diferencia fundamental:

El NIE es un número de identificación. No es, por sí mismo, una autorización de residencia ni acredita que una persona sea residente en España.

Por ello, para un comprador internacional es recomendable abordar su obtención con suficiente antelación y no dejar esta preparación administrativa para el momento de la firma final.

¿Qué documentación debería preparar un comprador extracomunitario?

La documentación exacta dependerá del comprador, la propiedad, la estructura financiera de la operación y los profesionales o entidades que intervengan.

No obstante, un comprador internacional debería estar preparado para aportar documentación relacionada con aspectos como:

• pasaporte o documento de identificación válido;

• NIE;

• domicilio actual y datos personales;

• estado civil cuando resulte relevante para la operación;

• origen y procedencia de los fondos destinados a la compra;

• documentación bancaria y financiera;

• documentación relacionada con la financiación, si se solicita una hipoteca;

• poder de representación cuando otra persona actúe en nombre del comprador;

• documentación adicional de cumplimiento normativo que pueda solicitarse en función de la operación.

España dispone de obligaciones en materia de prevención del blanqueo de capitales e identificación de clientes, por lo que el comprador debe estar preparado para acreditar el origen legítimo del dinero utilizado para la adquisición.

Esto puede resultar especialmente relevante en operaciones internacionales en las que los fondos procedan del extranjero, sociedades, inversiones, venta de otras propiedades, dividendos, herencias u otras fuentes patrimoniales.

Los requisitos pueden variar considerablemente según las circunstancias. Por ello, no debe asumirse que existe una única lista de documentos aplicable de manera idéntica a todos los compradores.

¿Se puede comprar una vivienda en Marbella desde el extranjero?

En muchos casos, un comprador internacional puede realizar una parte considerable de una operación inmobiliaria en España sin tener que estar físicamente presente en Marbella durante todas sus fases.

Un abogado independiente en España puede asesorar sobre la estructura jurídica de la operación, revisar la documentación y, cuando esté debidamente autorizado, representar al comprador en determinados procedimientos.

También puede utilizarse un poder de representación para determinadas actuaciones cuando resulte jurídicamente adecuado y esté correctamente redactado.

Sin embargo, comprar a distancia no debería significar reducir el nivel de revisión de la operación.

Antes de comprometer cantidades importantes de dinero, el comprador debería conocer:

• qué propiedad está adquiriendo exactamente;

• quién es su propietario o promotor;

• las condiciones contractuales;

• el calendario de pagos;

• la documentación jurídica y urbanística;

• las condiciones para la finalización de la operación;

• los impuestos y gastos;

• las garantías o protecciones que resulten aplicables.

La comunicación digital facilita considerablemente las operaciones internacionales, pero la revisión jurídica continúa siendo igualmente importante.

Comprar obra nueva o sobre plano siendo extracomunitario

La obra nueva y las propiedades sobre plano representan una parte importante del mercado inmobiliario de Marbella y de la Costa del Sol.

Para un comprador extracomunitario, su nacionalidad no elimina la necesidad de analizar cuidadosamente la promoción.

La revisión jurídica y comercial debería realizarse antes de que el comprador quede comprometido con pagos contractuales importantes.

Si estás considerando una promoción todavía en construcción, consulta nuestra guía para comprar vivienda sobre plano en Marbella, donde explicamos qué comprobar antes de pagar una reserva y cómo revisar las principales fases de la operación.

Reserva y documentación del promotor

El pago de una reserva suele constituir una de las primeras fases de una compra de obra nueva.

Antes de pagar o firmar, el comprador debería conocer:

• qué propiedad está reservando exactamente;

• el importe de la reserva;

• si la cantidad es reembolsable y bajo qué circunstancias;

• el plazo para la siguiente fase contractual;

• el calendario de pagos previsto;

• la identidad del promotor o vendedor;

• qué documentación está disponible para la revisión jurídica.

Una reserva no debería considerarse simplemente un trámite administrativo.

Las condiciones asociadas a la reserva son importantes.

Pagos durante la construcción y protección del comprador

Las compras sobre plano suelen implicar pagos realizados antes de que finalice la construcción.

Por ello, la estructura de pagos y las protecciones aplicables deberían ser revisadas por el abogado independiente del comprador antes de transferir cantidades importantes.

El abogado puede comprobar la documentación contractual y asesorar sobre las garantías y protecciones aplicables a la promoción y a la estructura concreta de pagos.

El comprador no debería basar esta evaluación exclusivamente en la documentación comercial o publicitaria de la promoción.

Revisión jurídica independiente

La revisión jurídica independiente es especialmente importante cuando se compra desde el extranjero.

Dependiendo de la operación, la due diligence puede incluir la comprobación de aspectos como la titularidad, documentación urbanística y de la promoción, condiciones contractuales, posibles cargas, protecciones relativas a los pagos y documentación necesaria para completar la compraventa.

El alcance de esta revisión deberá determinarlo el abogado en función de la propiedad y de las características específicas de la operación.

Finalización y documentación de primera ocupación

La finalización de una vivienda de nueva construcción también implica documentación relacionada con el edificio y su ocupación.

La terminología y los procedimientos pueden variar según el inmueble y el marco urbanístico aplicable, incluyendo referencias a documentación de primera ocupación y, cuando corresponda, al actual sistema basado en declaración responsable.

Por ello, el comprador debería solicitar a su abogado que confirme qué documentación resulta aplicable al inmueble concreto, en lugar de basarse exclusivamente en el término genérico “LPO”.

Explicamos esta cuestión en profundidad en Comprar una vivienda sin LPO en Marbella: riesgos y qué comprobar.

¿Qué impuestos y gastos debe tener en cuenta un comprador extracomunitario?

El presupuesto total de adquisición debería contemplar más que el precio anunciado de la propiedad.

Los impuestos y gastos asociados a la operación dependen, entre otros factores, de si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano, de la naturaleza de la compraventa y de las circunstancias particulares del comprador.

Dependiendo de la operación, puede ser necesario presupuestar conceptos como:

• impuestos aplicables a la adquisición;

• gastos notariales;

• gastos del Registro de la Propiedad;

• honorarios de asesoramiento jurídico independiente;

• gastos relacionados con la hipoteca, cuando exista financiación;

• costes bancarios o derivados de transferencias internacionales;

• otros gastos profesionales o administrativos específicos de la operación.

Las viviendas de obra nueva y las de segunda mano no necesariamente tienen el mismo tratamiento fiscal. Por ello, antes de comprometerse con la compra es recomendable obtener un cálculo actualizado para la propiedad concreta.

La fiscalidad también puede cambiar con el tiempo.

Por esta razón, Valthera Homes recomienda obtener asesoramiento jurídico y fiscal independiente adaptado a la propiedad y a las circunstancias personales del comprador, en lugar de basarse únicamente en porcentajes genéricos publicados en Internet.

Para conocer con mayor detalle los impuestos y costes asociados a una vivienda nueva, consulta nuestra guía de impuestos y gastos al comprar una vivienda de obra nueva en Marbella en 2026.

¿Puede un comprador extracomunitario obtener una hipoteca en España?

Los ciudadanos extracomunitarios y los no residentes pueden ser considerados por entidades financieras españolas para la concesión de financiación hipotecaria, pero la aprobación no es automática.

La entidad financiera normalmente analizará factores como:

• ingresos;

• situación laboral o actividad empresarial;

• endeudamiento existente;

• activos y pasivos;

• residencia fiscal;

• perfil crediticio;

• tasación del inmueble;

• origen de los fondos;

• capacidad global de pago.

El porcentaje financiado, el tipo de interés, la documentación necesaria y el resto de condiciones dependerán de la entidad y del perfil del comprador.

Por ello, quienes necesiten financiación deberían analizar la viabilidad de la hipoteca con suficiente antelación, preferiblemente antes de comprometerse con una propiedad cuya adquisición dependa de conseguir un determinado nivel de financiación.

Un porcentaje general publicado en Internet no debería interpretarse como un nivel de financiación garantizado para todos los compradores internacionales.

Comprar una propiedad y residir en España: dos procesos diferentes

Para un comprador extracomunitario en 2026, conviene dejar clara esta diferencia:

Esta separación debería tenerse presente desde el inicio.

Si el objetivo es comprar una vivienda y además residir en España, ambos aspectos pueden planificarse en paralelo, pero no deberían confundirse entre sí.

Paso a paso: comprar obra nueva en Marbella siendo extracomunitario

1. Define tus necesidades inmobiliarias

Determina si buscas una residencia habitual, una segunda vivienda u otro tipo de propiedad y establece un presupuesto global realista.

También deberían tenerse en cuenta la ubicación, tipología, fecha prevista de finalización y necesidades relacionadas con el estilo de vida.

Puedes comenzar explorando las promociones de obra nueva en Marbella.

2. Prepara el NIE y la documentación financiera

Inicia con antelación la preparación administrativa y de cumplimiento normativo, especialmente cuando los fondos procedan de fuera de España.

3. Designa un abogado independiente

El abogado debería representar los intereses del comprador y realizar la revisión jurídica adecuada de la operación.

4. Compara promociones y ubicaciones

No compares las propiedades únicamente por su precio.

Analiza la ubicación, calidades, promotor, fase de construcción, calendario de pagos, fecha prevista de entrega, infraestructuras del entorno y la adecuación de la vivienda al uso que pretendes darle.

Si todavía estás comparando diferentes zonas de la Costa del Sol occidental, puedes consultar nuestra guía Golden Mile vs New Golden Mile.

5. Revisa la propiedad antes de asumir compromisos contractuales

Tu abogado debería revisar la documentación relevante para la operación antes de realizar pagos contractuales importantes.

6. Comprende la reserva y el contrato privado

Asegúrate de conocer los plazos de pago, las obligaciones contractuales, las condiciones de finalización y las consecuencias previstas en el contrato.

7. Completa los requisitos de cumplimiento y pago

Prepara con suficiente antelación la documentación y los fondos necesarios para evitar retrasos innecesarios.

8. Completa la compraventa

La adquisición final normalmente implica la formalización de la compraventa y las posteriores actuaciones registrales y administrativas correspondientes.

Tu abogado debería explicarte el procedimiento y la documentación aplicable a tu operación concreta.

¿Qué zonas de Marbella debería considerar un comprador extracomunitario?

No existe una única zona adecuada para todos los compradores internacionales.

Las distintas áreas de Marbella ofrecen combinaciones diferentes de acceso a la playa, privacidad, golf, servicios urbanos, colegios, conexiones y disponibilidad de obra nueva.

Los compradores pueden comparar oportunidades en Marbella, Marbella Este y San Pedro de Alcántara, así como en zonas próximas como Benahavís y Estepona.

La ubicación adecuada dependerá principalmente del uso que se vaya a dar a la vivienda, el estilo de vida buscado, el presupuesto y las características de la propiedad, y no de la nacionalidad del comprador.

Cómo ayuda Valthera Homes a los compradores internacionales

Valthera Homes está especializada en viviendas y promociones de obra nueva en la Costa del Sol, ayudando a compradores internacionales a comparar propiedades, ubicaciones y promociones desde Sotogrande hasta Málaga.

Para compradores extracomunitarios interesados en Marbella, nuestro servicio puede incluir:

• identificación de promociones de obra nueva adecuadas;

• comparación de ubicaciones y tipologías;

• información disponible sobre promotores y propiedades;

• coordinación de visitas;

• orientación sobre las diferentes fases del proceso de compra;

• coordinación con los profesionales jurídicos y financieros independientes del comprador;

• seguimiento de la promoción durante la construcción cuando corresponda;

• asistencia postventa.

Nuestro servicio de búsqueda inmobiliaria está orientado a ayudar al comprador a conocer el mercado e identificar las propiedades que mejor se adapten a sus necesidades.

El asesoramiento jurídico, fiscal y migratorio debe ser prestado por profesionales independientes debidamente cualificados.

Puedes consultar las promociones de obra nueva disponibles o contactar con Valthera Homes para explicarnos qué tipo de propiedad estás buscando.

Preguntas frecuentes

¿Puede un ciudadano extracomunitario comprar una vivienda en Marbella en 2026?

Sí. Los ciudadanos extracomunitarios pueden adquirir propiedades en Marbella. La compraventa inmobiliaria y la situación migratoria o de residencia del comprador son cuestiones diferentes.

¿Puedo obtener una Golden Visa comprando una vivienda en Marbella en 2026?

Las disposiciones del antiguo régimen español de visados y autorizaciones de residencia para inversores recogidas en los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013 quedaron sin contenido con efectos desde el 3 de abril de 2025.

Por tanto, una compra inmobiliaria realizada en 2026 no debe considerarse una vía de acceso al antiguo régimen de Golden Visa.

¿Comprar una casa en Marbella me concede la residencia en España?

No. Ser propietario de una vivienda no concede por sí mismo el derecho de residencia.

Los compradores extracomunitarios que deseen residir en España deberán determinar de forma independiente qué visado o autorización de residencia resulta adecuado para sus circunstancias.

¿Necesito un NIE para comprar una propiedad en Marbella?

El NIE es el número de identificación utilizado para extranjeros que mantienen intereses económicos, profesionales o sociales relacionados con España y constituye un elemento importante en el proceso administrativo de una compraventa inmobiliaria realizada por un extranjero.

No debe confundirse con una autorización de residencia.

¿Tener NIE significa que soy residente en España?

No. El NIE es un número de identificación. Tener un NIE no significa, por sí mismo, ser residente en España ni disponer de una autorización de residencia.

¿Puedo comprar una vivienda en Marbella sin vivir en España?

Sí. La propiedad inmobiliaria y la residencia son cuestiones independientes. Un comprador internacional puede ser propietario de un inmueble en España sin que esa compra le conceda por sí misma la residencia española.

¿Puedo comprar una vivienda de obra nueva en Marbella desde el extranjero?

Muchas fases de una compraventa pueden gestionarse desde el extranjero y un representante debidamente autorizado puede actuar por el comprador en determinados procedimientos.

Las circunstancias concretas deberían revisarse con el abogado independiente del comprador.

¿Qué documentos necesitaré para acreditar el origen de mis fondos?

Los requisitos dependerán del comprador y de la operación.

El comprador debería estar preparado para aportar documentación financiera y de identificación adecuada que permita acreditar el origen legítimo de los fondos utilizados para la compra. Las entidades financieras y otras partes intervinientes pueden solicitar documentación adicional dependiendo de las circunstancias.

¿Debería utilizar un abogado independiente para comprar una vivienda en Marbella?

Es muy recomendable contar con asesoramiento jurídico independiente en una operación inmobiliaria internacional.

El abogado puede revisar la documentación y los contratos, realizar la due diligence correspondiente a la propiedad y asesorar al comprador sobre los trámites jurídicos necesarios para completar la compraventa.

¿Estás pensando en comprar una vivienda en Marbella?

Comprar una vivienda en Marbella siendo ciudadano extracomunitario sigue siendo perfectamente posible en 2026, pero los compradores internacionales deberían abordar la operación distinguiendo claramente entre propiedad inmobiliaria, requisitos de identificación y situación migratoria.

La finalización del antiguo régimen español de residencia para inversores no puso fin a la posibilidad de que los extranjeros compren propiedades. Sin embargo, hace todavía más importante no asumir que la adquisición de un inmueble genera derechos de residencia.

Preparar con antelación el NIE y la documentación financiera, contar con un abogado independiente y realizar una revisión adecuada de la propiedad puede hacer que todo el proceso resulte mucho más claro.

Si estás considerando comprar un apartamento, ático o villa de obra nueva, contacta con Valthera Homes para conocer promociones en Marbella y en el resto de la Costa del Sol.